股市杠杆原理 深中通道能否为南沙楼市找回“往日激情”？｜南方产业观
发布日期：2024-10-04 00:23 点击次数：186
近5日资金流向一览见下表：
近5日资金流向一览见下表：
6月30日深中通道正式通车试运营，首日车流量便达到12.5万车次，不仅国内的老百姓欢腾，甚至连一些外媒亦表现得十分惊诧！
深中通道
何故？原因在于这条超级大动脉，横跨珠江口东西两岸，连通深莞惠和珠中江两大城市群，让广州、深圳和珠江口西岸三大都市圈的8000多万市民一起携手进入“1小时生活圈”。
再说得明白点，老百姓可能更有体感的是：今年南中高速全线开通并连接深中通道后，从南沙出发，15分钟能到中山城区，20分钟内抵达深圳。这是什么概念？南沙这边妈妈刚洗好菜，在微信里呼一声在深圳那边上班的儿子，儿子马上开车回家，人进来客厅坐下了，可能菜还没煮好。
当然，深中通道在其它方面给一江两岸两大城市群居民带来的想象和期盼，肯定比这类家庭的小确幸更多、更重要。一言以概之，这些超级工程的落成，将给湾区生活和经济前景造就无限可能。未来，在人口、产业、资本等各个方面，深中通道均有望成为大湾区黄金内湾顶级“流量担当”。
地产圈提前借势营销存误导信息
和身边朋友聊天，一讲到日常生活，几乎都会条件反射地触及安家买房的敏感话题。在许多新移民和新广州人的心里，或许都深藏着这样一个质朴愿望：有房才有家，房子在开发商“货架”上可能只是一件商品，但一旦进入老百姓的“购物清单”，就会马上转变成为他们精神家园和核心财产。
正因如此，粤港澳大湾区建设之初，就已经明确要打造具有全球吸引力的人居环境，把全世界的高端人才都集聚过来，为打造国际一流湾区的宏图伟业累积更多资源和动能。
回到刚才的话题：深中通道开通后，真的会如一些卖楼广告所说的那样——成为擎动南沙楼市或中山楼市的巨大变量因素吗？
俗话说，春江水暖鸭先知。几天前，笔者刷手机时便发现，朋友圈已经有不少房产中介和销售，在提前转发各种将这条大动脉与东西两岸楼市紧密关联的长篇大论，为他们营销语境里的这一利好“兑现”弹冠相庆，似乎这项世纪工程的竣工使用，铁定将助力近年表现有点低迷的南沙楼市，找回往日的“激情。”
南沙交通网络示意图 来源：南沙投资
有业内朋友问笔者，你对这个问题到底怎么看？
事实上，互联网海量的评论和预测信息，已经足以覆盖我们的所有想法。只不过，免费的信息难免泥沙俱下、鱼龙混杂。即使是与房地产关系紧密的行业自媒体和房产销售大V，其讨论的声音也是七嘴八舌、莫衷一是，可谓公说公有理，婆说婆有理。
总体而言，由于大家所处利益立场、出发点和语境均有所不同，导致对楼市前景的研判也存在较大差异。特别是在南沙是否仍属于广州楼市的价值洼地这个点上，各方争锋激烈，分歧还是比较明显的。当所有杂乱的信息和观点都混合搅拌在一起地端到面前时，确实很难让我们快速找到那些对我们未来的置业决策真正有价值、有帮助的信息。
楼市“低迷”因行业调整和市场透支
从主流媒体的语境出发，笔者想简单跟大家分享三点意见和看法。
首先，深中通道并不是为了哪个地方的楼市而规划建设的。作为一项超级工程，深中通道最重大的战略意义是通过黄金内湾这关键“一横”，打通珠江东西两岸交流合作与要素流动的任督二脉，让大湾区的城市群实现真正意义上的优势互补、深度融合，在共享共进中合铸新质生产力，为国家在新一轮国际竞争中赢得优势。因而，我们切不能被地产圈提前借势策划的一场“传播盛会”带偏了节奏。
南沙枢纽高铁站效果图
其次，南沙楼市的行情近年之所以给人一种相对“比较低迷”的刻板印象，一方面是因为近几年房地产行业持续深度调整，加上全球经济衰退和局势动荡不可避免影响了国内老百姓对未来的预期，从而导致楼市的整体行情在经历疫情困扰后仍处于震荡“弱复苏”的状态，这一点不需要展开讲，大家都会明白：楼市周期性、阶段性的波动调整，并非南沙独有的现象，而是北上广深四座一线城市中心城市均在面临的共同难题；另一方面，在楼市回调之前，一些投资机构和炒房专业户提前预测到南沙未来建设会有大动作和“大爆发”，将这一板块定义广州的投资价值“洼地”。加上开发商、中介和媒体的推波助澜，激发了一大波投资客和城市居民，从东莞、深圳乃至全国各地结伴组团、蜂拥而至，把原来价格比中心城区低好几档的南沙楼市行情，直接抬高到了“山顶”。过往的交易记录显示，在投资最热的2020年，南沙房价直线上涨了近25%，跃居全市首位。直到今天，南沙板块仍然是地产人士眼中的“大货仓”：尽管二手房价格屡次深调探底，但仍然是刚需盘交易的主力板块。有机构粗略估算过，高峰期南沙不限购，投资客在所有新房买家群体中的占比高至六、七成。
由此可见，南沙近两年的行情波动，与开发商对未来市场的严重透支以及投资客的过度炒作也有直接关系。信用卡的额度再高，也是有上限和期限，投资客是奔着利差来的，有的甚至通过民间借贷来筹集本钱，高利息带来的成本窟窿，必须靠“短线大幅获利”来回填，否则就会亏得倾家荡产。从市场规律来看，前面炒作过度，后面适当回调，完全是合理的。“割肉”的都是炒房客，自住型买家自然不必担心。
最后，大河有水小河满，只要我们国家的社会经济发展繁荣昌盛，房地产行业回归健康发展轨道和恢复良性循环，南沙的楼市到时会跟着整个广州乃至全国的楼市行情一起回暖复苏。近年一直有一批网络“空军”在有组织地唱衰南沙等广州新兴城区的楼市，向社会持续散播一些与经济发展相关的假大空的奇谈怪论和消极声音，无形中误导和影响了人民群众对地方未来经济发展前景的判断，造成社会预期左右摇摆，这是不负责任也很不应该的。不管是一个地区、一座城市，还是一个国家，其主体都是由一个一个的家庭和社区组成的，后者就像前者的细胞组织。城市和国家繁荣昌盛是惠及全社会所有家庭和个人的，反之，则会损害和拖累到所有家庭和个人的发展。至于那些靠唱空经济、唱衰楼市来渔利的人，只会成为过街老鼠。
南沙经济发展和产城融合未来可期
其实，深中通道今年正式通车，只不过是一批围绕国家未来发展蓝图和重点战略实施的重大基础设施、平台加速落地建成的一个案例和缩影。南沙和前海、横琴的国家级战略定位是众所周知、写进国家顶层设计的，受到全球媒体的关注，国家发布的所有中远景规划建设蓝图和承诺，都将在未来发展中一一兑现。
南沙作为大湾区几何中心和广州“双核”之一的重要地位，更加是无以撼动，包括2025年要启用、标志性意义堪比天河体育中心的全运会场馆，总用地819.61公顷、规划容纳24万人、能级超过亚洲最大火车站白云站的南沙枢纽，以及万顷沙、生物谷、珠江创新谷等产业区块建设，都会加速推进，陆续建成，对南沙的产城融合和黄金内湾的区域经济发展格局产生深远影响。随着地铁、城际、高铁、快速路等一大批重大交通基础设施竣工和连续成网，特别是南沙枢纽落成后，将彻底改变珠江口东西两岸分割给三大都市圈互联互通和深度融合造成的障碍和短板，为加速实现南沙“未来枢纽客厅、海洋产城极核”的战略定位目标提供强有力支撑。
南沙在产城融合正加速发展 来源：南沙区融媒体中心
总而言之，南沙的经济建设、科技创新和产城融合搞起来了，整个片区的人口规模自然要不断扩大，南沙的楼市行情还会没有“激情”吗？
南方+记者 冯善书股市杠杆原理